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2017年9月13日 星期三

主編的話 - 陸振球 2017年9月13日

主編的話 - 陸振球 2017年9月13日


【陸振球專欄】卓百德:「十九大」內地加快收水港樓或跌兩成

近年財演和樓巿評人湧現,真正有高手幾何?摩根士丹利前董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市逾30年的卓百德(Peter Churchouse)二十多年前已是星級的地產分析員,兼且實戰戰績

彪炳,他最近接受《明報》訪問時預測,中央在下月的「十九大」閉幕後料加快收水,以致本港樓價有可能下跌一至兩成,惟他認為,長實(1113)及新地(0016)今年賣樓豐收,已鎖定不少利潤,加上日後可靠售出單位數量的增長,保持盈利表現,即使樓價看跌,這些龍頭地產股仍有投資價值。

卓百德在2015年8月初也曾接受《明報》訪問,當時內地A股大跌,港股亦跟隨急挫,本港樓市有山雨欲來、轉勢向下的跡象。不過,卓百德當時卻獨排眾議看好,並且從實質利率、供宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析,指對港樓後市充滿信心。雖然樓價於2015年8月至去年3月曾回落逾一成,惟過去17個月已掉頭回升,目前不單已完全收復失地,而且較2015年8月高位升逾一成,可見卓百德測市準確。 

在目前樓價處於歷史高位,大部分人對後市樂觀,逾千名買家去搶購某新盤4個撻訂單位之際,記者再次訪問卓百德請教樓市後向,他再次提出非主流的觀點,料中央於下月「十九大」閉幕後將加大為內地經濟去槓桿的力度,影響所及,本港樓價料從現時高位回落10%至20%,認為目前並非買樓的好時機。

卓百德解釋,過去10年中國整體債務佔GDP比率不斷上升,他相信中央已意識到這趨勢是不可持續的,料在「十九大」人事任命問題麈埃落定後,便會著手解決債務問題。至於具體去槓桿的政策,人行料採取相對偏緊的貨幣政策,尤其是加強監管影子銀行,控制市場流動性,不少缺乏競爭力的「僵屍企業」料因此倒閉,內銀不良貸款比率料大幅攀升,個別中小型銀行更可能出現問題,人民幣亦有機會再次重啟貶值之路。 根據卓百德的分析,若內地經濟再度步入調整期,本港樓市亦會受負面影響,「即使本港經濟本身沒有問題,始終也會受外圍影響,你想想,在1997年金融風暴席捲亞洲時,本港經濟基本面也不差,但由於泰國率先將貨幣大幅貶值後,其他國家亦跟隨,引發連鎖效應,本港股市及樓市亦跟隨大跌。過去20年本港與內地經濟聯繫愈來愈緊密,一旦內地經濟出現波動,本港樓價料亦會出現調整」。

他舉例說,於2015年8月至去年3月期間,本港樓價曾從高位回落逾一成,正正便是內地因素所引致,故此,「若有人認為本港樓價只會直線上升、不會下跌,是一個錯誤的想法」。 

不過,卓百德預測,美國通脹將繼續保持在低位,料聯儲局即使今年底加息,明年最多再加息一至兩次,加息周期便暫告一段落,故本港現時實質負利率的情況,在可見將來也不會改變,這是支持樓價的重要因素;另外,雖然未來3、4年本港私人住宅年均供應量料較過去10年回升,但與1972年至2003年每年約2.7萬夥的平均數比較,供應緊張的情況其實未有明顯改善;而且本港住宅按揭總額與物業價值的比率低於五成,銀行不存在過分借貸,借錢買樓者具備防守力。綜合上述利好因素,他相信即使內地收水,本港樓價下跌一至兩成後便有支持,不會重演1997至2003年大跌七成的樓災。

發展商已在高位鎖定利潤 既然港樓料有調整無大跌,卓百德相信,龍頭地產股仍有投資價值。他分析,長實及新地今年賣樓豐收(長實今年首8個月料售出逾2750個單位,套現逾405億元;新地期內料售出逾2200個單位,套現逾260億元),已在樓價高位鎖定不少利潤,日後即使樓價略為回落,有關股份藉著出售單位數量的增長,可望力保盈利表現,相信其股價升浪未完,「龍頭地產股股價今年已上升逾三成,估計未來一年仍可錄得單位數增長」。

撰文:陸振球
明報投資及地產版主編
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