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2017年9月13日 星期三

施永青 am730C觀點 2017年9月13日

施永青 am730C觀點 2017年9月13日


月入3.5萬買得起 首置上車盤嗎?


月入3.5萬買得起 首置上車盤嗎?
昨文建議,政府在推出首置上車盤時,應先照顧收入少的階層,待覓得更多的土地後,才把銷售的對象擴闊至收入更高的階層。因為,雖然大家都在捱貴租,收入少的階層的處境,應比收入高的惡劣。政府政策應優先照顧有逼切需要的人

,這才符合救急扶危的原則。

我曾建議,第一批的首置上車盤,可設限只能賣給月入不足3.5萬元的家庭。但亦有人質疑,月入3.5萬元的家庭,能否買得起樓?他們認為這個建議有點離地。

一般人之所以會有這樣的感覺,是因為他們錯用了今天的樓價來衡量月入3.5萬元的人是否買得起樓。但今天的樓價之所以會這樣貴,並不是建築成本高,而是地價貴。只要政府願意收少一些地價,首置上車盤的樓價就可以大幅下降,令大部分香港人都買得起。

只要政府在賣地時,設限規定,將來在土地上興建出來的樓宇只能賣給月入3.5萬元的家庭,發展商自然因應這項限制去推算將來的買家能買得起甚麼水平的樓價,並以此去衡量自己在投地時,最高可以出甚麼價錢。如果政府肯不計成本,發展商會把樓面地價壓到不足300元一呎。

此外,現時的建築費之所以升得這麼貴,除了因為建築工人不足之外,更因為發展商的用料越來越奢華。他們覺得,既然在地價上已投入了這麼多的錢,為甚麼不把樓宇盡量建得漂亮一些。相比地價,建築費的比例實在很低;而買家在買樓的時候,卻只能看到建造出來的樓宇是否漂亮,而無法看到地價。結果,發展商之間的競爭就集中在建築設計與用料的選擇上,變成越建越奢華。

然而,當發展商建首置上車盤時,由於將來的售價會受制於買家的負擔能力,所以他們必須盡量壓低建築費,才能讓自己多少有點利潤。他們可能只建「清水樓」,不再提供「精裝修」,這樣建築費就可以下降到3500元一呎;再加上20%的發展商利潤與給政府的300元一呎的樓面地價。將來的首置上車盤只需賣4,000元左右一呎。那一個400呎的上車盤160萬元左右已有交易。

一個160萬元的單位,一個月入3.5萬元的家庭是否買得起呢?這可以有數得計。按世界一般標準,一個家庭的住屋開支大概佔家庭入息的30%左右。月入3.5萬元的家庭,當可以拿10,500元來供樓。以今天的按揭利率2.15%計,如果分25年供,月供10,349元,已可借到240萬元,怎會買不起160萬元左右的樓?

以前,銀行借錢給居屋的買家可以借十足,我相信,現在只要金管局不反對,銀行亦起碼願借八成給首置上車盤的買家。如果買家有能力自付兩成首期,那就足以令月入35,000元的家庭可以買240萬元÷80%=300萬元的樓。這與160萬元的起碼樓價相距有140萬元。這額外的140萬元可供發展商在地價與建築費上作更多的付出。同時亦留出更多的空間,讓月入35,000元以下的家庭,也有機會買到首置上車盤。因此,以月入35,000元作為第一批首置上車盤買家的上限是行得通的。

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